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税金問題対応型アパート経営
税金に関する感覚は、サラリーマンと事業主では大きな違いがあります。サラリーマンは、税金が源泉徴収されているため、税金の痛みはさほど感じません。それは、支給総額の増減に目がいき、個別な項目には目がいきにくいためで、私も長くサラリーマンをやっていたので感覚的に理解できます。
個人事業主には有利？
対して、法人や個人事業主は大きな負担を感じ、こう思っています。
「できれば、払いたくない」
「払うにしても、少なくしたい」
「払っても意味がない」
「俺が汗水たらして稼いだ金だ」
と・・・
法人や事業主には、所得（法人）税をはじめ、住民税（市・県民税）、事業税、消費税など、とにかくいろいろな税金が課され、課税所得が増えれば増えるほど、負担は増していきます。さらに今後、財政悪化等によって、さらなる税負担が予測されるなか、。税金に対応する・ビジネスは隠れた人気商売です。
ところで、悩める方々は税金を少なくできる方法をいろいろと考えるのですが、法に反して税金を免れると「脱税行為」となり、大きなペナルティが待っています。したがって、当然のことながら、合法的にできる節税策の中で、その効果の最大化を図れる対策を講じていくこととなります。アパート経営によって、しかも「新築」によってどんな節税効果を実現できるのか。その具体例は後述するとして、ここでは税金に対応したビジネスの中で、。賃貸住宅の効果は他と比べて大きいということを覚えておいてください。
投資で儲けることと、節税して支払う税金を少なくすることは、手元資金の移動という観点からするとまったく同じことです。儲けることのみに傾注すると、手痛いしっぺ返しを食らうことがありますが、節税に傾注することで、プラスはあってもマイナスになることはありません。
マンション・アパート経営は個人事業主に有利なのでしょうか？
マンション・アパート経営は、個人事業主にとって有利な場合がありますが、必ずしもそうとは限りません。以下に、個人事業主にとってのメリットとデメリットを挙げてみます。
【メリット】
資産形成が可能
マンション・アパート経営によって、不動産を保有することができます。不動産は、将来的な資産形成につながることがあります。
収入の安定化が期待できる
マンション・アパート経営は、家賃収入が主な収入源となるため、比較的収入の安定化が期待できます。
税制優遇が受けられる
不動産所得に対しては、特別控除や特別減価償却などの税制優遇が受けられます。
【デメリット】
資金・時間の面での負担が大きい
マンション・アパート経営には、多額の資金が必要となります。また、入居者の募集や物件の管理など、多くの時間と労力が必要となります。
リスクが高い
入居者のトラブルや災害など、様々なリスクが存在します。また、空室期間が発生すると、家賃収入が途絶えるため、収入の不安定化につながります。
法律や規制の守りがたい
不動産の所有や賃貸には、様々な法律や規制が存在します。これらの法律や規制を守ることが困難な場合もあります。
以上のように、マンション・アパート経営は、個人事業主にとって有利な場合もあれば、デメリットがある場合もあります。経営を行う前には、リスクや負担、利益などを慎重に分析し、計画的な経営を行うことが重要です。
賃貸住宅は節税商品として賃料収入とは別のメリットを生む
ここでいう「増税時」の「増税」とは今回の消費税の増税ではなく、今後、増税が決定している所得税や相続税などの税を指します。しかし、消費税の増税も基本的には増税に変わりなく、今後も引き続きアップすることが予想されます。そこで、最初に消費税増税のことを取り上げ、そのあとで所得税や相続税などにふれたいと思います。
アパート経営の具体的な節税スキーム
アパート経営において、節税スキームを活用することで、税金の負担を軽減することができます。以下に代表的な節税スキームを紹介します。
空き家減税
空き家減税は、建物が長期間空き家となっている場合、固定資産税の減免措置を受けることができます。空き家減税は、都道府県や市町村によって制度が異なるため、詳細については各自治体のホームページを確認することが必要です。
空き家減税とは、一定期間以上、賃貸借契約が成立していない空き家について、固定資産税を減額する制度です。具体的には、空き家がある場合には、所有者が市町村に届け出を行い、空き家の状況を報告します。その後、市町村が認定した場合には、固定資産税が最大で50％減免されます。ただし、減免の期間は、最長で10年間となっています。
空き家減税の対象となるのは、一定期間以上、賃貸借契約が成立していない空き家です。具体的には、賃貸借契約が成立していない期間が、住宅用不動産の場合は1年以上、事業用不動産の場合は2年以上となっています。ただし、空き家減税を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。具体的には、所有者が空き家を有効活用するための取り組みを行っていることが必要です。たとえば、賃貸募集を行ったり、リフォームを行って家賃を引き上げるなどの取り組みが必要となります。
また、空き家減税は、所有者が自ら申請する必要があります。申請の期限や手続きなど、詳細については各市町村のホームページなどで確認することができます。空き家減税は、アパート経営においても利用できます。空室率が高く、空き家が発生している場合には、空き家減税を受けることで、固定資産税の負担を軽減することができます。ただし、有効活用の取り組みを行うことが必要であり、条件を満たすように注意が必要です。
物件の改修・リフォーム費用の償却
物件の改修やリフォームにかかる費用は、建物の減価償却費に含めることができます。減価償却費を計上することで、所得税や法人税の課税対象額を減らすことができます。
賃料所得の特別控除
賃料所得に対しては、一定の範囲内で特別控除が認められます。具体的には、アパート経営においては、所得税の特別控除は、賃料収入の50％に相当する額まで認められます。また、住宅ローン控除も適用されます。
この特別控除は、アパート経営において発生する費用を減額することによって、実際に受け取ることができる家賃収入を減らし、納税額を軽減することができる制度です。具体的には、以下のような費用が特別控除の対象となります。
●賃貸借契約に付随して発生する費用
仲介手数料や広告宣伝費、契約書作成費など
●アパートの維持管理に伴い発生する費用
管理費や修繕費、清掃費、保険料など
●借入金に伴い発生する費用
賃貸用不動産の購入資金にかかる違約金、手数料など
特別控除の対象となる費用は、上記以外にもあります。特別控除を受けるためには、申告書に費用を認め、確定申告を行う必要があります。また、特別控除を受ける場合には、原則として経費の証明が必要となります。詳細については、税理士や税務署などの専門家に相談することをおすすめします。
不動産所得の繰り越し控除
アパート経営においては、不動産所得の繰り越し控除を活用することで、一定の範囲内で所得税の税金負担を軽減することができます。具体的には、不動産所得から生じる損失があった場合、その損失額を翌年以降の所得から差し引くことができます。アパート経営において、不動産所得の繰り越し控除とは、前の不動産所得が赤字だった年度に、翌年度以降に発生する不動産所得の金額からその赤字額を差し引いた金額に対して、所得税を減額することができる制度です。
例としては前年度にアパート経営による不動産所得が赤字だった場合、翌年度からは所得税を軽減することができます。 具体的には、以下のような控除が受けられます。
成長するということ
前年度の不動産収益が赤字だった場合、その赤字額を翌年度以降の収益から差し引くことができます。
特定世帯用不動産等の譲渡所得の控除
特定家庭用不動産等を譲渡した際に発生した収益額を、翌年度以降の収益から差し引くことができます。 こちらも繰り越し期限は3年間までです。
特定資産の譲渡損失の控除
特定資産を譲渡した際に発生した収益額を、翌年度以降の不動産の収益から差し引くことができます。
上記のような差し引いたためには、確定申告を行い、所得税法に基づく申告書に必要な情報を記載する必要があります。得税額が変わる相談のため、専門家にすることが承ります。
法人化
アパート経営を個人事業主として行う場合、所得税や住民税の税率が比較的高いため、法人化することで税負担を軽減することができます。ただし、法人化には設立費用や年次報告書の作成費用が必要になるため、コスト面も考慮する必要があります。
アパート経営を行う場合、個人事業主として行う方法や、法人化する方法があります。 法人化とは、個人事業主の場合には個人と事業が一体となっているため、事業のリスクが個人にもという可能性があるのに対して、法人化することで事業と個人を分離することができ、リスク分散ができるというメリットがあります。具体的には、法人化する場合には、以下のような手続きが必要になります。
法人格の取得
株式会社、有限会社、合同会社などの法人格を取得します。法人格を取得するには、設立登記の手続きを行う必要があります。
資本金のあり
法人化するためには、資本金を用意する必要があります。資本金の額は、設立する法人の形態によって異なります。
申請書類の提出
法人化するために必要な申請書類を作成し、所轄の官庁に提出します。申請書類には、設立承認申請書、定款、代表者の履歴書、印鑑登録証明書などが含まれます。
税務署への届出
法人化した場合には、税務署に届出を行う必要があります。 届出内容には、法人の住所、設立日、代表者名などが含まれます。
なお、法人化することによって、法人としての利益に対する法人税や、個人としての収入に対する所得税といった税金がかかることになります。また、法人化には、設立費用や維持費用が必要になるため、財務面の検討も必要です。
法人化するかどうかは、アパート経営におけるリスクやメリット、資金の面などを総合的に検討した上で、判断することが対応です。また、専門家に相談して、適切な判断をすることが重要です。
これらの節税スキームを活用することで、アパート経営における税金負担を軽減することができます。ただし、税制は常に変化するため、最新の法律や税制に詳しくなることが重要です。また、節税対策を行う場合には、適切な範囲内で行うことが重要です。法律に違反するような行為をすると、法的な問題を引き起こす可能性があります。そのため、節税対策を行う際には、専門家のアドバイスを受けることが大切です。
サラリーマンのアパート経営
サラリーマンがアパート経営を行う場合、以下のようなポイントに注意する必要があります。
資金計画の立て方
アパート経営に必要な資金は膨大であり、自己資金だけでは不十分な場合がほとんどです。そのため、銀行融資などの外部資金調達が必要となることがあります。しかし、融資を受ける際には、返済能力の確保が求められます。そのため、事前に資金計画を立て、経営計画の策定やリスク分散などを考慮した上で、融資を受ける必要があります。
時間管理の重要性
アパート経営は、入居者の管理や修繕・メンテナンスなど、様々な業務が発生します。サラリーマンがアパート経営を行う場合、仕事との両立が課題となります。そのため、自己管理能力を高めることや、業務の効率化・自動化を図ることが重要です。
リスクマネジメントの意識
アパート経営には、空室リスクや修繕費用の負担など、様々なリスクが伴います。サラリーマンがアパート経営を行う場合、リスクマネジメントの意識を高めることが必要です。そのためには、物件の選定や入居者の管理に十分な注意を払うことや、修繕・メンテナンスの計画的な実施、保険の加入などが有効です。
税務対策の実施
アパート経営には、相続税や固定資産税など、様々な税金が課されます。そのため、適切な税務対策を実施することが必要です。具体的には、節税方法の調査や、税務申告書の正確な作成・提出などが挙げられます。
以上のように、サラリーマンがアパート経営を行う場合には、様々な課題が存在します。しかし、適切な計画やリスクマネジメントを行い、業務効率化や税務対策を実施することで、安定的な不労所得を得ることができます。また、アパート経営は、将来の資産形成にもつながることがあります。ただし、資金や時間の面での課題が多いため、事前に慎重な計画を立てることが重要です。
また、サラリーマンがアパート経営を行う場合、管理会社の利用が有効です。管理会社に業務を委託することで、入居者の管理や修繕・メンテナンスなど、様々な業務を代行してもらうことができます。ただし、管理会社によっては、管理費用が高くついたり、不適切な管理を行ったりすることがあるため、管理会社の選定には慎重さが必要です。最近では、サラリーマンがアパート経営を行う際には、不動産投資信託（REITs）の利用が増えています。REITsは、不動産投資に必要な資金を複数の投資家から集め、複数の物件に分散投資することができます。また、専門の管理会社に業務を委託するため、自己管理する必要がなく、比較的手軽に不動産投資を行うことができます。
サラリーマンがアパート経営を行う場合、資金や時間の面での課題が多く、リスクが高いため、事前に慎重な計画を立てることが重要です。また、管理会社やREITsの利用など、効果的な対策を講じることで、安定した収益を得ることができます。