どんな投資にも基本的には必ず「リスク」があるものです。その中から、土地活用のアパート経営に関するものだけをとりあげると次のようになります。これは大東建託のアパート経営に限った話ではありません。アパート経営全般に言えることです。
購入した時よりも、価格が下落するリスクです。下落した時点で、売却すると売却損キャピタルロスが発生します。また、資産価値の下落（含み損一評価損）は、担保価値の下落につながります。
現物以外の不動産投資商品は、金融商品的性格があり換金性が高く、いつでも、解約一返金・売却が可能ですが（流動性が高い）、現物投資である「アパート投資」はすぐには売却できず、したがって換金も容易ではありません。
それでも、中古投資のように、「売ることまでを考えての投資」となれば、すぐには売れなくても（換金できなくても）、一応の流動性はあります。しかし、新築物件になると長期保有を目的としているため、極めて流動性は低くなります。
不動産投資の中でも、賃貸住宅投資をする人にとっての最大リスクがこれです。もし、満室を前提に資金計画や経営計画を立てているとしたら、（基本的には予定空室率の想定がありますので、このようなことはあり得ません）予定利回りに狂いが生じ、キャッシュフローに支障をきたします。つまり、場合によっては経営が立ちゆかなくなる恐れもあります。
管理リスクとは、大きく分けて１．建物のメンテナンス管理業務のリスク、２入居者管理業務のリスク、の２つに集約されます。
富裕層に対して厳しい取り立てをする我が国の税制。長期債務の問題から、今後はさらに税収を上げるためのさまざまな施策が講じられていくでしょう。そうすると、現在は比較的安定的に収益を上げ、節税対策もうまく機能しているアパート投資ですが、いつかその前提が変わる可能性も考慮しなければなりません。
不動産の所有者は、住民税と固定資産税を支払う必要があります。これらの税金は、物件の評価額や所有者の所在地によって決まります。地価や建物の価格が上昇した場合、税金の増加が見込まれます。
不動産には市場価値があり、この市場価値が変動することで、物件評価額に変動が生じる場合があります。このため、所有者は資産税や相続税などの支払いについて注意が必要です。
不動産取得税は、不動産を取得した場合に課税される税金です。国や地方自治体によって税率が異なるため、不動産を取得する前には必ず確認するようにしましょう。
アパート経営を個人事業主として行う場合、所得税を支払う必要があります。一方、法人として経営する場合には、法人税が課されます。法人税は、所得税に比べて税率が高く、税制リスクが大きいと言えます。
アパート経営においては、適切な節税対策が必要です。不動産会社や税理士などの専門家に相談し、税制リスクを低減する対策を立てることが重要です。また、税制に関する情報を定期的に収集し、状況に応じた対応をすることも大切です。
現在は空前の低金利です。アベノミクスのゼロ金利政策のおかげで、しばらくは低金利が続きます。しかし、冒頭でも述べましたが、日本の財政は厳しく、今後も借金を続けないと国を維持できません。そうすると、国債の価格は徐々に下がっていき、逆に金利は上がっていきます。
このタイミングを間違えたり、変動金利で借り入れをしたりすると、事業に大きな影響が出ます。賃貸住宅投資のような高額の投資では、空室の問題と並んで金利の動きが大きなリスクであるとお考えください。アパート経営における金利上昇リスクは、資金調達に関するリスクです。具体的には、以下のようなリスクがあります。
アパート経営においては、多くの場合、ローンを活用して資金調達を行います。この場合、金利の上昇により返済額が増加するため、収益性が悪化する可能性があります。
金利の上昇により、ローンの利用コストが増加するだけでなく、資金調達自体が困難になる可能性があります。この場合、新たな出資者を探すことが必要になります。
金利が上昇すると、不動産市場にも影響が出ます。金利が上がると、物件の売却価格が低下する場合があります。この場合、所有する物件の評価額が下がり、投資家にとっては損失になる可能性があります。
また、アパート経営においては、金利上昇リスクに対する対策が求められます。具体的には、以下のような対策が考えられます。
ファンディングの多様化
単一の金融機関に頼らず、複数の金融機関からファンディングを受けることで、リスクを分散することができます。
固定金利の利用
金利が上昇するリスクを回避するために、固定金利のローンを利用することができます。この場合、金利が上昇しても返済額が変わらないため、収益性が維持されます。
長期的な資金調達
金利の変動リスクを回避するために、長期的なローンや長期借入金を利用することができます。この場合、金利が上昇しても一定期間内は利率が変わらないため、収益性が維持されます。
アパート経営においては、金利上昇リスクに対するリスク管理が重要です。リスクに対する十分な対策を立て、適切な運用を行うことが求められます。